טיפים להשכרת דירה ולשכירות דירה

שכירות מוגנת – מהו דייר מוגן?

שכירות מוגנת (נקראת גם דיירות מוגנת) היא למעשה שכירות במאפיינים ייחודיים ושונים משכירות רגילה. לדייר מוגן קיימות זכויות מיוחדות, כאשר העיקריות שבהן הן הגנה מפינוי ותשלום דמי שכירות מופחתים.

דייר מוגן (אשר נקרא לעיתים גם שוכר מוגן) הוא מי שמחזיק בדירה ועונה על אחד מן הקריטריונים הבאים:

  • נכנס אל הנכס לפני 1940.
  • מי שנכנס לנכס עד לתאריך 20.8.1968 ולא היה כתוב במפורש שחוק הגנת הדייר לא חל עליו.
  • מי שנכנס לנכס לאחר 20.8.1968 ובחוזה השכירות נכתב כי יהיה זכאי למעמד של דייר מוגן.
  • מי שהפך לדייר מוגן לאחר שהזכות עברה אליו מן הדייר המקורי על פי ההגדרה של דייר ממשיך.

לדייר מוגן יש זכויות אך גם חובות ייחודים שלא חלים על שוכרי דירה רגילים.

חובות הדייר המוגן

הדייר חייב לעמוד בתנאי החוזה כפי שנקבעו בתחילת החוזה, כמו גם לשלם תשלומים עבור שירותים אותם קבע בעל הנכס. מלבד זאת, ברגע שהדייר עוזב את הנכס ללא הודעה מוקדמת, הוא מסתכן באיבוד זכויותיו על הנכס. כמו כן, עליו לשלם מכיסו עבור תיקונים בתוך הדירה שלא צוין לגביהם אחרת בחוק להגנת הדייר.

זכויות הדייר המוגן

מבחינת הדייר המוגן, בעל הבית חייב לדאוג לתיקונים שונים כגון תיקוני מבנה, תיקונים בקירות חיצונים, תיקוני חצר או תיקוני חשמל שבהם העלות מתחלקת שווה בשווה בינו לבין הדייר המוגן. במקרה של תיקונים חיצונים שחוק הגנת הדייר לא מתייחס אליהם, בעל הדירה הוא זה שצריך לשאת בעלות שלהם.

במידה ובעל הבית לא דואג לשירותים שנקבעו כחוק כדוגמת ניקוי שטחים חיצונים חדרי מדרגות או תאורה חיצונית, רשאי הדייר לדאוג להם בעצמו לאחר שהודיע על כך במכתב רשום לבעל הבית. הדייר רשאי לדרוש את ההחזר היחסי עבור אותם שירותים מבעל הבית ואף לדרוש משאר הדיירים את חלקם.

דמי שכירות מוגנת וחסינות מפינוי

דייר מוגן משלם את דמי השכירות היסודיים אשר נקבעו ביום הכניסה לעסק בנוסף לעליות הרשומות תחת "תקנות משנות". מעבר לכך, מי ששילם דמי מפתח זכאי להפחתה של 1/3 מכל העלאה למשך 15 השנים הראשונות.

כמו כן, מכיוון שדירות בדמי מפתח הן נדירות יותר כיום מאשר פעם עקב עליות המחירים של העשורים האחרונים (ההערכות מדברות על פחות מ – 200 עסקאות כל שנה), חשוב לדעת מתי ניתן לפנות דייר מוגן:

  • כאשר הדייר לא משלם את דמי השכירות כסדרם
  • כאשר הדייר גורם נזק לנכס בזדון
  • כאשר הנכס משמש למטרות לא חוקיות או שחלקו מושכר במחיר השוק (השכרת משנה)
  • כאשר הדייר מהווה מטרד לשכנים

העברת הזכות בדיירות מוגנת לדייר אחר

למרות שלא ניתן להעביר את הזכות לדיור מוגן בדרך הרגילה של ירושה, הזכות עוברת במקרים אחרים לדייר אחר, למשל :

  • כאשר הדייר מעוניין לעזוב ומוצא שוכר חדש שישלם את דמי המפתח שוב (הדייר היוצא ובעל הבית מתחלקים בהם חצי חצי).
  • כאשר הדייר מעוניין לעזוב ובעל הבית מציע לו לקנות ממנו את חלקו בדמי המפתח (הדייר רשאי לסרב, ואז יתנהל העניין בבית הדין לשכירות).
  • במידה והדייר נפטר, אך בן זוגו או אחד מבני משפחתו בדרגה ראשונה חי איתו בדירה במשך חצי שנה לפחות, הזכות עוברת אליו באופן אוטומטי.

מידע נוסף בנושא שכירות מוגנת, חוק הגנת הדייר ודמי מפתח ניתן למצוא באתר עו"ד שי עקרבי – מומחה לדיני הגנת הדייר.